Tržište nekretnina posljednjih je godina preplavljeno oglasima u kojima se brojne
nekretnine opisuju kao luksuzne, zbog čega je dojam da je taj pojam doživio
svojevrsnu inflaciju. Kako bismo saznali što točno čini razliku između kvalitetnog
stana i istinskog luksuza te kako prepoznati realnu vrijednost na tržištu, pitali smo
stručnjaka za nekretnine Roberta Budimira da komentira ovu tematiku i podijeli
svoja iskustva iz prakse.
Razlog zašto se danas riječ luksuz koristi previše olako leži u faktu da su mnogi
elementi, poput podnog grijanja, velikih keramičkih pločica i aluminijske stolarije, koji
su prije desetak godina predstavljali viši standard, danas postali uobičajeni dio
kvalitetne novogradnje. Zbog izrazite konkurentnosti na tržištu, pojedini prodavatelji i
investitori nastoje svoje projekte što bolje pozicionirati koristeći izraz koji privlači
pažnju i stvara dojam veće vrijednosti. Međutim, kada se svaka kvalitetnija
nekretnina nazove luksuznom, pojam gubi svoje pravo značenje. Dužnost je
posrednika da kupcima jasno objasne razliku između kvalitetne novogradnje,
nekretnine višeg standarda i istinski luksuzne nekretnine. Luksuz pri tome nije nužno
u najvišoj cijeni, nego u ponudi onoga što većina drugih nekretnina ne može pružiti,
bilo da je riječ o iznimnoj lokaciji, otvorenom pogledu, visokoj razini privatnosti ili
vrhunskoj arhitekturi.
“U našem poslu često vidimo nekretnine koje su izuzetno skupe, ali to ih samo po
sebi ne čini luksuznima. Za mene je pravi luksuz spoj lokacije, kvalitete,
funkcionalnosti i jedinstvenosti. To je nekretnina u kojoj ništa nije prepušteno slučaju,
a svaki detalj ima svoju svrhu. I ono najvažnije, luksuz nije samo ono što vidite kada
uđete u nekretninu, nego i način na koji se u njoj osjećate”, kazao nam je Robert
Budimir.
Lokacija ostaje temelj svake kvalitetne nekretnine, a kod onih najviše kategorije
njezina je važnost dodatno naglašena. Dok se namještaj i interijer mogu zamijeniti i
renovirati, a tehnologija unaprijediti, lokaciju je nemoguće promijeniti. Vila na
atraktivnoj lokaciji u Rovinju s otvorenim pogledom na more i zajamčenom
privatnošću posjeduje vrijednost koju nije moguće postići samo skupim materijalima
na manje poželjnom mjestu. Ipak, ni vrhunska lokacija sama po sebi nije dovoljna
bez kvalitetne arhitekture, promišljenog rasporeda prostorija, izvrsne izvedbe i
sadržaja koji odgovaraju načinu života vlasnika. Kada se svi ti elementi međusobno
nadopunjuju, nastaje pravi luksuz, dok zaostajanje samo jednog elementa narušava
cjelokupni dojam.
Kako prepoznati stvarnu kvalitetu nekretnine
Iskusan agent, uz pomoć stručnog nadzora, vrlo brzo prepoznaje razliku između
objekta koji samo izgleda luksuzno i onog koji je doista kvalitetno projektiran i
izveden. Prvi koraci analize uključuju promatranje lokacije, pristupa, privatnosti i
odnosa objekta s okruženjem, nakon čega slijede evaluacija prirodne svjetlosti,
rasporeda te završnih radova. Posebna se pažnja pridaje detaljima koji na
fotografijama nisu vidljivi, kao što su kvalitetna stolarija, zvučna izolacija, sustavi
grijanja, hlađenja i ventilacije, rasvjeta te jednostavnost upravljanja. Iako pametni
sustavi, wellness, grijani bazeni, privatne teretane i garaže značajno podižu komfor,
njihova stvarna vrijednost ovisi o izvedbi i upotrebljivosti u svakodnevnom životu.
Atraktivna prezentacija može privući pažnju kupca, no važno je da stvarna kvaliteta
nekretnine odgovara očekivanjima, u suprotnom gubi se povjerenje kupca. “Možete
imati vrhunske fotografije, profesionalan video, odličan opis i vrlo atraktivnu
prezentaciju, ali kada ozbiljan kupac dođe na razgledavanje, stvarna kvaliteta
nekretnine dolazi do izražaja. Upravo zato smatram da dugoročno takva strategija
nije dobra. Možda ćete privući više upita, ali ako nekretnina ne opravda očekivanja,
gubite povjerenje kupca. Ja osobno nastojim realno predstaviti svaku nekretninu. Naš
posao nije samo pronaći kupca, nego pravilno procijeniti tržišnu poziciju nekretnine i
omogućiti da se kupoprodaja realizira na zadovoljstvo obje strane. Na tržištu
luksuznih nekretnina reputacija i povjerenje imaju daleko veću vrijednost od jednog
uspješnog oglasa”, kazao nam je Robert Budimir, direktor agencije Alpha Luxe
Group.
Visoka tražena cijena nije automatski dokaz visoke tržišne vrijednosti jer cijenu može
odrediti svatko, no tržište u konačnici pokazuje realnu spremnost kupca na plaćanje.
Da bi nekretnina opravdala visoki iznos, mora posjedovati jasne prednosti u lokaciji,
kvaliteti gradnje, arhitektonskoj vrijednosti, privatnosti i opremljenosti. Uz to, iznimno
je važna i pravna sigurnost – neriješeni imovinskopravni odnosi, neusklađena
dokumentacija ili pitanja legalnosti mogu drastično smanjiti vrijednost i najljepšeg
objekta.
Profil današnjih kupaca i evolucija pojma luksuza
„Kupci nekretnina visoke kategorije dolaze iz različitih poslovnih okruženja, od
poduzetnika i investitora do menadžera i pojedinaca koji traže prostor za odmor ili
ulaganje, uz značajan udio međunarodnih kupaca s europskih tržišta. Zajednički im je
interes kupnja lokacije, privatnosti, sigurnosti i načina života, a ne samo četvornih
metara. Riječ je o kupcima koji često imaju iskustva s ulaganjima, no visoka kupovna
moć ne podrazumijeva nužno i poznavanje lokalnih specifičnosti. Strani kupac može
izvrsno poznavati tržišta u Münchenu ili Beču, ali ne mora osjetiti specifičnosti
hrvatskog tržišta, zbog čega agencija pruža ključnu stručnu podršku i transparentne
informacije tijekom cijelog procesa kupoprodaje“, objašnjava nam Robert Budimir.
Najčešće pogreške kupaca uključuju donošenje odluka na temelju prvog dojma i
atraktivno uređenog interijera koji ne govori o stvarnoj kvaliteti gradnje. Također, rizik
predstavlja i nedovoljno poznavanje lokacije, poput zanemarivanja mogućnosti
buduće gradnje koja bi mogla zakloniti pogled. Česte pogreške su i zanemarivanje
tehničke i pravne dokumentacije – vlasništva, dozvola i usklađenosti stanja – te
uspoređivanje nekretnina isključivo prema cijeni po četvornom metru, budući da dvije
kuće jednake površine mogu imati potpuno različitu vrijednost ovisno o okruženju i
privatnosti.
„Prije desetak ili petnaest godina luksuz se primarno povezivao s velikom
kvadraturom, raskošnim interijerima i skupim materijalima. Danas se pristup
promijenio te kupci sve više cijene funkcionalnost, jednostavnost održavanja i
privatnost. Energetska učinkovitost, pametno upravljanje, obnovljivi izvori energije i
održivi materijali postaju ključni kriteriji pri odabiru. U vremenu neprestane
povezanosti, mogućnost povlačenja u vlastiti mir bez buke i neželjenih pogleda
predstavlja najviši oblik komfora. Luksuz se time postupno pomiče od potrebe za
pokazivanjem prema težnji za kvalitetnijim životom“, govori nam ovaj stručnjak za
prodaju nekretnina.
Pri traženju vrhunske nekretnine kupci bi trebali sagledati cjelokupnu ponudu, dobro
istražiti lokaciju, usporediti tržišne opcije i provjeriti dokumentaciju kako ne bi platili
samo vizualni dojam. Važno je razmišljati dugoročno i odabrati pouzdanog partnera
koji će otvoreno ukazati na sve prednosti i potencijalne nedostatke nekretnine. “Moj
prvi savjet bio bi da ne kupuju naziv luksuzne nekretnine, nego njezinu stvarnu
vrijednost. Vjerujem da se kvalitetno posredovanje ne temelji na tome da kupcu
prodamo najskuplju nekretninu, nego da mu pomognemo pronaći onu koja najbolje
odgovara njegovim željama, potrebama i mogućnostima. Jer pravi luksuz nije u tome
koliko ste platili nekretninu, nego koliko vam ona vrijedi kroz kvalitetu života koju
pruža”, zaključio je Robert Budimir.
